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最近有很多星球用户来问我，猫哥，我的房贷要与银行重新签订合同，固定利率与LPR利率我该选择哪一个？
我觉得这个问题不仅很有代表性，而且也很有意思——如果你对未来利率发展趋势没有研究，是很难回答这个貌似很简单的问题的。恰好我对趋势研究最有兴趣，所以，借着这个机会给大家上一堂财经课。
1 利率选择的大背景
首先讲讲这个利率选择的大背景。
（来源：中国人民银行官网）
3月1日，备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换为LPR工作正式拉开帷幕。根据央行的政策，所有符合转换条件的房贷客户（其实所有存量房贷客户都将面临这个问题），在8月31日前都有两种选择：
假设某个客户二十年期的房贷，转换前执行的是基准利率打九折的政策，也就是实际利率约为4.40%（4.9*0.9=4.41%）。
如果转换为固定利率，那么在接下来的十多年还贷期里，无论LPR利率怎么变，都是按照4.40%的利率来还月供。
如果选择转成LPR，首先会以目前4.40%的利率与转换基准，也就是4.8%做比较，目前的利率比4.8%低0.4%，也就是40个基点。转换后，这个客户原来“基准利率打九折”就变成了“LPR减40个基点”。
无论选择哪一种方式，2020年的月供不会受到影响。但如果选择转换LPR，从明年开始，月供要重新根据未来LPR报价以及每个客户具体的加点、减点的数值来确定。一般每年调整一次。
要不要转换成LPR利率定价的贷款，取决于未来LPR利率究竟是上升还是下降。对于利率未来的长期走势，很多专家表示看不清。当然专家看不清不代表猫哥看不清，这里就直接给结论了——
你应该毫不犹豫选择LPR利率！
因为2021年过后不管是短期趋势还是长期趋势贷款利率都是往下走的。
2_ 短期与长期_
为什么？
我们一个一个来说。
短期趋势我相信大多数人都能看清楚，现在因为疫情全球央行都开启了直升机撒钱模式，美联储在3月一步到位将联邦利率降为0，中国早晚也会跟进降息。
只是当下我们通胀指数有点高——主要还是猪肉价格没有回落，等到我们稳定猪肉价格（明年应该能实现），届时央行降息是大概率事件。
但是我们的房贷是长达20年的事情，所以我们老百姓更关心在20年的长周期里利率的走势，下面我就来谈谈利率长周期走势。
一个国家的利率与什么经济指标关系最大？
与GDP增长率关系最大。
原因很简单，GDP增长率相当于这个国家所有行业平均投资回报率，基准贷款利率一定要小于这个平均回报率——
因为如果贷款利率大于GDP增长率，理论上从银行贷款投资就是亏本生意，那就没有人会贷款去投资，经济就一定会出大问题。
所以，我们就可以得到一个基本公式：
GDP增长率＞基准贷款利率
但是这两者之间的空间不能太大，太大就是鼓励居民贷款去投机，容易造成经济过热，形成巨大的泡沫；同时空间也不能太小，太小套利空间与投资风险不匹配容易导致经济变冷。
明白以上的基本原理，大家就知道国家通过货币政策干预经济的机制——当经济有下行风险时，国家就降息放水，扩大投资的套利空间，大家都贷款投资；当经济有过热的趋势时，国家就加息收缩，缩小投资的套利空间，为过热的经济踩刹车。
按：欧盟日本为啥率先实施0利率？
就是因为它们的经济增长基本停滞，经济增长长年在1%以下运行，所以只能拼命压低利率。等到它们经济增长为0，就只能实施负利率了。
看到没有，GDP增长率一直压着基准贷款利率，贷款利率变动曲线基本跟随GDP增长率的变动曲线，所以，我们要了解未来贷款利率长期趋势——只要掌握未来我们经济增长的基本趋势就可以了。
3_ 城市化红利_
那么，我们未来GDP增长率的基本趋势是什么？
是持续下行的趋势！
为什么？
因为城市化红利在持续减少，没有这玩意我们GDP增长率最终会回落到与当下发达国家差不多的低增长曲线。
研究经济增长有这样一个现象，就是发达国家增长率很低，而发展中国家增长率一般都很高。
比如英德法增长率一般都是1%左右，美国最强也就是2%—3%左右；而发展中国家只要政局稳定稍微努点力，经济增长就很高，比如越南，2019年GDP增长是7%，菲律宾则接近6%，印度有5%+，连不起眼的印尼也是5%+。为什么发展中国家经济增长速度远超发达国家？
主要原因就是发展中国家有个城市化红利。
一个农民如果仅靠在土地刨食能有几个钱？但凡原住民国家人均耕地都不会多。
以中国为例，人均不到2亩耕地，你种植粮食种植蔬菜，每年收入顶多2000—3000元，再养殖一点鸡鸭猪什么的，每年总收入撑死也就是4000元—5000左右。
但是如果这个农民跑到城市去打工差别就大了，一般工厂每年收入几万元很正常，如果是建筑工地做点有技术含量的工作，每年收入上十万也很普遍。
你看看，一个农民在农村种植变化到城市打工，收入差距是10倍以上！创造的财富差距也是10倍以上！如果有几千万农民从农村跑到城市里打工，光是这一项就能为整个社会新增上万亿的财富。
这就是发展中国家经济高增长的源泉——将农民转化为城市打工者就能创造巨大的财富增量效应，我们把这个财富增量效应称为城市化的红利。
改革开放40年，中国一直采用渐进式城市化道路，每年大致转移1000万+农民成为城市市民，这种渐进式城市化道路是与我们经济增长速度相匹配的——城市能够新增多少就业岗位，就转化多少农民进城。
同时农村长期保持土地承包制不变——为城市里失业的农民工保留一条回归农村种植的退路，所以我们城市化进程一直保持一种良性的发展趋势。
与中国相比，其他亚非拉发展中国家城市化进程就显得激进与无序。土地私有化制度让资本轻而易举地掠夺了农民的土地，大量失地的农民涌入城市，城市却不能提供足够的就业岗位——然后贫民窟就产生了。
墨西哥贫民窟（来源：搜狐网）
印度贫民窟（来源：搜狐网）
菲律宾贫民窟（来源：搜狐网）
1978年中国城市化率是17.9%，2000年是36.2%，2011年突破50%，2019年达到60%——
从上述数据可以看出，2000年之后中国城市化进程开始提速，2000—2010年最快，平均每年达到1.4%，2010年—2018年开始下降，每年大致1.2%。
城市化率达到60%之后还会继续下降，我估计到2030年我们城市化率会达到70%，年平均城市化率0.8%左右。
中国历年GDP增长率
（来源：新浪网）
从上图可以看出，城市化速度的变化与我们经济增长率变化基本一致，2000年—2010年我们城市化进程提速，GDP增长也一路走高；2010年之后城市化率速度下降，所以，我们GDP增长也一路走低，未来城市化率速度继续下降，我们GDP增长也会继续下降。
我估计2020年—2030年中国GDP年增长率能维持5%左右，过了2030年这个数字会下降到4%以下。
城市化率超过70%之后城市化红利就基本没有了，我们经济增长模式就与发达国家一样——通过科技发展以及资源更有效配置来拉动经济增长。
当然，即使我们经济增长曲线在未来与当下发达国家趋于一致，我估计我们的GDP增长率也要比目前这票发达国家要高一些。
因为中华民族明显比欧美这票白人更勤奋，而且我们社会制度、组织体系效率也比欧美国家更高——在本次疫情已经得到很好的验证。
未来20年GDP增长率一路走低，根据GDP增长率＞基准贷款利率的公式，首当其冲的就会将基准贷款利率压低。
这就是长期利率走低的基本逻辑。
4 利率长期走低的变化
我们的房贷周期一般都是10年甚至20年以上，选择LPR利率就能享受未来利率长期走低的红利，为你未来省下一大笔利息。
如果未来基准贷款利率一路走低会带来什么变化？
会压低存款利率！
我们现在一年期存款利率是1.5%，如果未来因为贷款利率下行把这个存款利率压低成0.5%，会带来什么变化？
会导致存款搬家！
经济要保持健康增长，一定要有个温和的通胀率，这个温和的通胀率在1%—3%都是合理的，如果这个时候存款只有0.5%的利率，那么存钱到银行是持续贬值的。
所以，利率一路走低一定会带来银行存款的持续“搬家”。
居民存款从银行出来只能有两个去向，一个是消费，一个是投资；消费我们按下不表，投资能投向哪里？
居民投资大方向就两个——房市与股市。
房市有一个“房住不炒”的政策压着——我估计这个政策将成为长期国策，主要是我们土地资源总体还是不足，要守住18亿亩耕地红线，要留出足够的工业用地，剩余能用于居住用地非常紧张。
那就只剩下一个渠道：股市！
这是居民存款搬家的终极去向。
也是我看好中国股市长期向好趋势的基本逻辑。
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